VENDA DE IMÓVEL: RESPONSABILIDADES DO VENDEDOR NA ENTREGA DAS CHAVES

Como já dito neste blog, em artigo postado em 20/04/2011, o adquirente precisa tomar muito cuidado na compra do imóvel para não ter prejuízos no futuro. Naquele artigo foi tratado dos juros embutidos de forma abusiva pelas construtoras ou incorporadoras do empreendimento. Aqui tratamos do atraso na entrega das chaves, pelo construtor-vendedor o que, infelizmente, é bastante comum nos dias de hoje, tanto que o número de ações judiciais por tal motivo, aumentou consideravelmente.

O imóvel, sem dúvida alguma, tem que ser entregue pelo vendedor no prazo estipulado no ato da venda, conforme consta (ou deveria constar) no contrato, sob pena de pagamento de multa diária por parte do construtor. Se for prevista no contrato uma multa irrisória, pode ela ser revista em juízo, para que o equilíbrio das partes no contrato necessário seja restabelecido.

As construtoras, independentemente do seu porte, visando retorno financeiro rápido com as vendas das unidades, costumam estabelecer prazos irreais para entrega, ficando, quase sempre, inadimplentes perante os compradores por não conseguir cumprir o prazo pactuado.

Por isso, o adquirente que planejou sua vida contando com o recebimento do imóvel na data prometida pela vendedora e que pagou rigorosamente as parcelas da forma combinada, pode e deve, por meio do Poder Judiciário, buscar reparação de todos os transtornos e prejuízos sofridos decorrentes de tal descumprimento.

Os Tribunais vêm condenando as construtoras a pagar indenizações de acordo com os prejuízos demonstrados pelos compradores, isto é, o comprador tem que apresentar provas efetivas dos prejuízos sofridos para que seja reconhecido o seu direito à indenização, inclusive, citamos por exemplo, pelo pagamento de aluguel do período que já deveria estar na posse do imóvel, provas do adiamento do casamento e etc.

As construtoras ou incorporadoras, por sua vez, tentam prorrogar o prazo da entrega, incluindo nas cláusulas do contrato o chamado “prazo de carência”, sob o argumento da necessidade desse prazo suplementar, que normalmente é de 180 dias, para (genericamente) caso de imprevistos. Todavia, essa “carência” deve ser utilizada exclusivamente em caso fortuito ou força maior, ou seja, devem decorrer de eventos totalmente imprevisíveis e inevitáveis, devidamente comprovados, ficando bem claro que essa carência não é uma prorrogação automática do prazo de entrega. Há de se destacar o rigor da nossa jurisprudência para reconhecer a ocorrência desses fatos extremos, por exemplo, chuvas, greve no setor da construção civil, dificuldade de obter financiamento, de contratar mão de obra, dentre outros argumentos utilizados pelas construtoras, eis que tais situações são consideradas previsíveis e, portanto, não dão direito à prorrogação da entrega do imóvel.

As construtoras cientes do posicionamento dos nossos Tribunais, para não serem responsabilizadas por eventuais danos causados aos compradores pela demora na entrega das chaves, muitas vezes forçam a entrega das unidades sem que elas estejam perfeitamente finalizadas. Como se sabe a pressa geralmente deixa falhas e vícios no acabamento do imóvel.

Por isso, o adquirente deve ter muita atenção ao receber sua unidade, de preferência estar acompanhado de um engenheiro e anotar no termo de entrega qualquer irregularidade encontrada. Caso exista algum vício oculto, como problema hidráulico, por exemplo, o adquirente tem o prazo de um ano para reclamar, a contar do momento em que dele tiver ciência. Já os vícios aparentes, como janela ou porta quebrada, o prazo para reclamar é de 90 dias.

Enfim, o consumidor deve estar sempre alerta, para que praticas abusivas sejam afastadas, lembrando que a entrega da unidade imobiliária precisa ser dentro do prazo convencionado, do contrário, se não existir nenhuma justificativa plausível para o atraso, a construtora deve ser acionada para reparar todos os prejuízos causados ao adquirente, que cumpriu sua parte no contrato.

AGIOTAGEM NÃO IMPLICA NULIDADE DA EXECUÇÃO DE CONTRATO DE EMPRÉSTIMO

O STJ, em elogiável decisão, abandona o excesso de formalismo e premia o melhor direito ao negar enriquecimento ilícito, tanto a quem pretente agiotagem, como àqueles que tentam impingir um calote, sob alegação de combate à agiotagem.

O reconhecimento da prática de agiotagem, por si só, não implica a nulidade de contrato de empréstimo que embasou execução. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou que é possível a anulação da cobrança de juros abusivos com a redução da execução ao que permite a lei. O entendimento seguiu voto do relator do recurso, ministro Sidnei Beneti. 
O recurso julgado diz respeito a um empresário, tomador de empréstimo, que contestou a execução promovida com base em três notas promissórias. Ele afirmou que os documentos seriam nulos porque contêm juros superiores àqueles legalmente permitidos, o que caracterizaria agiotagem. 
Em primeira e segunda instâncias, a prática da agiotagem foi reconhecida, mas a execução foi mantida com a readequação dos juros aplicados à dívida. Para o Tribunal de Justiça do Paraná, ainda que a agiotagem esteja caracterizada, não há necessidade de decretação de nulidade da execução, pois é possível a anulação apenas da cobrança de juros usurários com a redução da execução ao nível permitido por lei. 
O empresário recorreu, então, ao STJ. Insistiu na tese de que a execução seria nula e que, por isso, não poderia ter prosseguimento sequer pelo valor real da dívida, com a exclusão dos juros abusivos. Para o empresário, o ato jurídico deveria ser considerado “nulo de pleno direito”, uma vez que seu objeto seria ilícito. 
Ao decidir a questão, o ministro Beneti concordou que tanto o Código Civil de 1916, vigente para o caso, quanto o CC atual, estabelecem que “é nulo o ato jurídico (lato sensu) quando ilícito for o seu objeto”. No entanto, o ministro ressalvou que a ordem jurídica “não fulmina completamente atos que lhe são desconformes em qualquer extensão”. 
Beneti esclareceu que o CC tem vários dispositivos que celebram o princípio da conservação dos atos jurídicos. E essa orientação já existia no CC/16: o artigo 153 afirmava que “a nulidade parcial de um ato não o prejudicará na parte válida, se esta for separável”. “Sempre que possível, deve-se evitar a anulação completa do ato praticado, reduzindo-o ou reconduzindo-o aos parâmetros da legalidade”, ressaltou o ministro. 
Sendo assim, no julgamento do caso, o relator entendeu que deve ser aplicada a regra do CC que autoriza a redução dos juros pactuados em excesso, independentemente do que teriam as partes convencionado se soubessem da ilegalidade do contrato. “Essa é a razão por que se admite a revisão de contratos de mútuo bancário para redução de encargos abusivos”, explicou. 
Além disso, o ministro citou artigo 11 da Lei da Usura (Decreto 22.626/33), segundo o qual, nos contrato nulos, fica assegurado ao devedor a repetição do que houver pago a maior. “Se ao devedor é assegurada a repetição do que houver pago a mais é porque o que o foi corretamente, dentro do que autorizado na norma, não deve ser repetido. E se não deve ser repetido é porque deve ser mantido”, concluiu.

Coordenadoria de Editoria e Imprenssa

REsp 1106625

DIA DO ADVOGADO

Ontem, dia 11 de agosto, comemorou-se o dia do Advogado.

A data, homenagem a esta classe profissional de grande importância na história do país, é originada na instituição dos cursos jurídicos no Brasil.

Ainda no Império, por lei, Dom Pedro Primeiro, no dia 11 de agosto de 1827, criou o curso de ciências jurídicas e sociais na cidade de São Paulo e em Olinda, Pernambuco.

Não obstante a justa homenagem ao advogado entoa-se, se realmente, na atualidade, haveria motivos para comemoração?

Evidente que sim, embora se deva abrir espaço para a discussão sobre a desvalorização do advogado.

É o que faz Marina Diana, na coluna Leis e Negócios, do portal IG, a qual indicamos para leitura.

Em referida coluna, menciona a articulista que advogados ouvidos não vislumbram mais qualquer prestigio em exercer a profissão.

Responsabiliza a enorme quantidade de cursos de direito, que segundo dados fornecidos pelo CNJ àquela colunista, o Brasil teria mais cursos de direito do que todos os países no mundo juntos.

É evidente que há um exagero de cursos e que nem todos prezam por uma boa formação do profissional, visando apenas o lucro financeiro.

Contudo, não vejo que a quantidade de cursos seja o único, ou mesmo o de maior destaque na desvalorização do advogado.

Primeiro não se pode desprezar que nenhuma classe profissional tem, nos dias modernos, o prestígio que outrora se dava às profissões de destaque na sociedade do século passado.

Contudo, indubitavelmente, a desvalorização dos advogados ocorre, de maneira geral, independentemente da quantidade de cursos existentes, é pela falta de qualidade da educação.

A carreira exige que o profissional da advocacia tenha grande capacidade de comunicação pela redação.

Ao longo do tempo apregoou-se que as petições deveriam se tornar menos rebuscadas e mais objetivas. No entanto, vê-se, na verdade, redações inteligíveis, sem observância de um processo lógico e sem qualquer sentido em processos judiciais.

Certamente, esta falta de capacidade com a falta de preparo do profissional tem acarretado prejuízos à imagem do advogado.

Contudo, ainda vemos prestígio aos bons profissionais, que cada vez mais se destacam dentro desta profissão.

Também, podemos destacar que o órgão que representa a classe pouco fez em um passado próximo, para que não se perdesse o prestígio anteriormente existente.

Contudo, com a quantidade de advogados existentes, aguarda-se que a própria sociedade valorize os bons e melhor preparados profissionais.

De qualquer forma, devemos comemorar a data da homenagem a profissão que garante a existência de um Estado democrático.

STJ decide que restituição de Imposto de Renda decorrente de salário é impenhorável

Confirmando a vontade do legislador ao declarar que os salários são impenhoráveis, isto é, não podem ser bloqueados pelo Poder Judiciário para pagamento de dívida, o Superior Tribunal de Justiça julgou ser impenhorável a restituição de Imposto de Renda quando proveniente de remuneração laboral que foi objeto de desconto na fonte.

Restituição do IR é impenhorável, salvo prova de que origem não é salarial

 

Valor depositado em conta bancária, proveniente de restituição do Imposto de Renda descontado na fonte sobre salários, não pode ser objeto de penhora. A decisão é da Quinta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que negou recurso de uma imobiliária.

A imobiliária recorreu ao STJ após decisão do Tribunal de Justiça do Acre (TJAC) que entendeu ser absolutamente impenhorável o crédito relativo à restituição do Imposto de Renda. Para o TJAC, o imposto tem como fato gerador a aquisição de disponibilidade econômica decorrente de verba salarial, estando, por isso, a salvo de constrição no processo executivo.

Em sua defesa, a imobiliária sustentou que o Código de Processo Civil (CPC) é taxativo sobre quais verbas são impenhoráveis, não constando em seu rol a devolução de Imposto de Renda. De acordo com o artigo 649, inciso IV, do CPC, entre os bens impenhoráveis estão “os vencimentos, subsídios, soldos, salários, remunerações, proventos de aposentadoria, pensões, pecúlios e montepios; as quantias recebidas por liberalidade de terceiro e destinadas ao sustento do devedor e sua família, os ganhos de trabalhador autônomo e os honorários de profissional liberal”.

A empresa argumentou ainda que, conforme o disposto no artigo 43 do Código Tributário Nacional, que trata do imposto sobre a renda e proventos de qualquer natureza, o conceito de renda diz respeito ao que é produzido mediante trabalho, capital ou a combinação de ambos, o que impossibilitaria definir se a verba devolvida é salarial ou não.

Em seu voto, o relator, desembargador convocado Adilson Vieira Macabu, destacou que o Imposto de Renda tem como fato gerador a aquisição de disponibilidade econômica ou jurídica de renda e de proventos de qualquer natureza. Segundo ele, “o fato gerador poderá ser de natureza salarial ou não”. Tendo o tribunal estadual entendido que se trata de verba oriunda de devolução de desconto salarial, modificar a decisão – para desconsiderar a natureza alimentar da verba – demandaria reexaminar as provas do processo, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.

“Não há como, portanto, reter verba que, em princípio, tem natureza salarial. Para que assim pudesse ocorrer, deveria ser comprovado que a restituição de Imposto de Renda possuía origem diversa da fonte dos vencimentos da recorrida”, acrescentou o relator. Ele ressaltou que, sendo o caso de imposto descontado sobre salários, “a devolução do IR nada mais é do que a devolução do salário que foi retido a maior”.

De acordo com o magistrado, que citou precedentes do STJ no mesmo sentido, a restituição do Imposto de Renda é impenhorável quando tem origem em qualquer uma das receitas compreendidas no artigo 649, inciso IV, do CPC.

Coordenadoria de Editoria e Imprensa do STJ

A IMPORTÂNCIA DA ARBITRAGEM NO NOVO CENÁRIO JURÍDICO BRASILEIRO

O Poder Judiciário brasileiro há muito tempo deixou de praticar a Justiça na sua forma mais completa, eis que “Justiça tardia não é Justiça” (Rui Barbosa).

A Justiça tardia é fruto da quantidade absurda de processos que abarrotam os fóruns e tribunais, da quantidade insuficiente de servidores, da parca ou nenhuma informatização, do trabalho excessivo dos julgadores e da quantidade enorme de recursos previstos em nossa legislação. As ações que deveriam ser rapidamente julgadas, concedendo-se aos jurisdicionados uma resposta em tempo razoável aos seus reclamos, demoram anos, décadas, para serem resolvidas.

Este engarrafamento judicial traz conseqüências desastrosas não só para cada pessoa em si, mas para a economia nacional, pois as questões não são dirimidas na mesma rapidez com que são contratadas entre as partes.

A solução dos contratos fica pendente por uma eternidade, fazendo com que empresas percam negócios, licitações, e tenham um passivo judicial que não se resolve nunca.

A verdade é que ninguém ganha com isso, nem aquele que ganhará a ação no futuro.

A solução, no entanto, já existe, mas é pouco difundida e utilizada entre a maioria daqueles a quem poderia beneficiar.

Excetuando-se alguns casos (como, por exemplo, casos que envolvam interesses de menores), os demais podem ser submetidos à arbitragem, consoante previsto na Lei n. 9.307/96 e nas modificações que esta lei trouxe ao Código de Processo Civil.

A arbitragem nada mais é do que a escolha, pelas partes envolvidas em um contrato, de uma pessoa que fará o papel de verdadeiro julgador caso alguma questão precise ser resolvida. O árbitro, assim como o juiz, proferirá uma decisão para extinguir a controvérsia, decisão esta que não se encontra sujeita a recurso ou homologação pelo Poder Judiciário. Em outras palavras, a decisão do árbitro escolhido pelas partes é soberana e deve ser acatada.

Por ser de livre escolha entre as partes, podendo ser qualquer pessoa capaz, o árbitro não sofre com o problema do excesso de litígios por que passa o Poder Judiciário. Pode, pois, decidir o caso mais rapidamente (obviamente respeitando os Princípios Gerais do Direito, como a Ampla Defesa e o Contraditório), o que torna mais célere a economia e diminui o passivo judicial das empresas.

Atualmente, a arbitragem como meio alternativo de solução de conflitos é praticamente inexistente (apesar de grandes conglomerados já a utilizarem com êxito, chegando a incríveis R$ 2,4 bilhões os valores envolvidos), mas tomará proporções bem maiores quando da entrada em vigor do Código de Processo Civil em tramitação no Congresso Nacional.

Esperamos seja difundida entre as micro e pequenas empresas a vantagem da arbitragem, a fim de que estas empresas, que possuem menos folga de ativos financeiros, também possam se beneficiar deste meio alternativo de resolução de conflitos, que é, indiscutivelmente, menos oneroso e traz muitas vantagens ao seu desenvolvimento.

OBJETOS DE VALOR DEVEM SER TRANSPORTADOS NA BAGAGEM DE MÃO

TAM não deve indenizar passageira

A juíza da 34ª Vara Cível de Belo Horizonte, Mônica Libânio Rocha Bretas, indeferiu o pedido de uma passageira que havia requerido a condenação da empresa TAM ao pagamento de R$ 1.400 referentes ao valor de uma filmadora Sony que teria sido furtada de sua mala. A juíza indeferiu também o pedido de indenização por danos morais no valor de R$ 40 mil.

A passageira disse que, em novembro de 2009, participou de um evento esportivo no Paraná, como integrante da equipe de vôlei de sua escola, e seu pai registrou o evento com a câmera. Ela afirmou ter colocado a máquina em uma de suas malas para a viagem de volta, de Londrina para Belo Horizonte. Ainda de acordo com a passageira, ao chegar ao aeroporto de Confins, ela percebeu o sumiço de sua filmadora e foi à loja da empresa; mas, segundo a atendente, não seria possível registrar a irregularidade da bagagem, pois a pesagem das malas não constatara diferença igual ou superior a 1kg.

A TAM se defendeu argumentando a inexistência de qualquer prova de que a filmadora estivesse dentro da mala, bem como do valor do bem, e lembrou que é expressamente proibido o transporte de aparelhos eletrônicos na bagagem despachada.

Segundo a juíza, foi comprovado que a passageira despachou a câmera em uma de suas malas. Entretanto, não havia como deferir o pedido de ressarcimento, pois a máquina deveria ter sido guardada na bagagem de mão.

De acordo com a magistrada, "o manual do usuário do transporte aéreo informa que os objetos de valor, como jóias, dinheiro ou aparelhos eletrônicos, não podem ser transportados na bagagem, consoante ampla divulgação da Anac, Infraero e da própria empresa aérea nos guichês de check-in".

A juíza argumentou ainda que, "caso fosse acolhido o pedido da autora, todo e qualquer passageiro poderia afirmar ter despachado objeto no valor de milhares de reais, e a empresa aérea se veria obrigada injustamente a ressarci-la".

Essa decisão está sujeita a recurso.

Processo nº 0024.10.010.488-4

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais

SUCESSÃO EM EMPRESAS FAMILIARES

A sucessão costuma representar uma fase difícil na vida das empresas familiares, já que transfere o poder e o capital para a nova geração.

É muito comum nesse momento surgirem conflitos entre os familiares envolvidos que até então não existiam. Além do que, nem sempre os herdeiros do fundador têm interesse ou capacidade técnica para gerir o negócio. Com isso, muitas empresas familiares têm enfrentado dificuldades de continuidade, sendo grande o número de empresas que sofrem prejuízos irreparáveis, levadas muitas vezes à falência, justamente nessa fase de transição.

Para evitar todos esses problemas é de suma importância que a sociedade faça um planejamento de todo o processo de sucessão, independentemente de seu porte ou ramo de atividade, pois deixar a sucessão (que é inevitável) transcorrer naturalmente é um risco desnecessário para os negócios nos dias de hoje. Como se sabe, na maioria das vezes as partes envolvidas estão, diante de uma perda, abaladas emocionalmente, sem a racionalidade necessária para as estratégias da empresa.

As ações preventivas, trabalhadas em conjunto pelo fundador, sucessores e funcionários, facilitam bastante o processo de sucessão das empresas familiares, pois o fundador mantém sua capacidade física e mental para o trabalho, pode transmitir aos sucessores exatamente qual o conceito da empresa e o que é importante a ser preservado, além de possibilitar as partes a assumirem suas responsabilidades e a se comprometerem com o futuro da empresa.

É importante ressaltar que planejar a sucessão da empresa não significa o fim da carreira do seu fundador. O intuito dessas ações preventivas, na verdade, é preservar o patrimônio conquistado ao longo do tempo, da forma almejada pelo próprio fundador e titular do patrimônio, da forma mais tranqüila possível, sem conflitos que acabam beneficiando somente seus concorrentes.

No entanto, não existe um único padrão de planejamento sucessório para qualquer tipo de empresa familiar. Cada empresa deve ter seu planejamento próprio. Daí a importância de contratar um profissional que, visando atrelar à redução de custos a perenidade da empresa familiar, poderá contribuir no diálogo entre o fundador e o sucessor; analisar todos os aspectos jurídicos; e, posteriormente, traçar um plano de acordo com as características da empresa, dos sócios e dos herdeiros.

Enfim, trabalhar seriamente não é suficiente para garantir a preservação da empresa. Se faz necessário planejar, ter coragem de tomar algumas medidas preventivas, permitidas pelo nosso ordenamento jurídico, para evitar que a sucessão de empresa familiar ocorra com o falecimento do fundador, que, além de mais onerosa para os herdeiros, gera grandes conflitos entre os familiares envolvidos, colocando em risco todo o patrimônio conquistado pelo fundador.