STF NEGA COBRANÇA DE MENSALIDADE DE MORADORES DE LOTEAMENTO FECHADO

Acende-se nova luz aos moradores de loteamentos fechados, pois o STF em julgamento de um  recurso de morador do Rio de Janeiro, decidiu que é vedada a cobrança de mensalidade daquele que não associou-se

A cobrança de mensalidades feita por uma associação de moradores de um residencial no Rio de Janeiro a um proprietário de dois lotes na área não será concretizada. A decisão é da Primeira Turma do Supremo Tribunal Federal (STF), que, por unanimidade, acompanhou o voto do ministro Marco Aurélio, dando provimento ao Recurso Extraordinário (RE 432106) para julgar improcedente a cobrança por parte da associação. “A associação pressupõe a vontade livre e espontânea do cidadão em associar-se”, disse o relator.

De acordo com os autos, a defesa do proprietário alegou junto à Justiça fluminense que a cobrança das mensalidades feitas pela entidade ofenderia os incisos II e XX do artigo 5º da Carta da República, por ser a entidade uma associação civil e não condominial. Contudo, a Justiça fluminense afastou essas alegações e manteve o entendimento de que o proprietário deveria recolher as mensalidades da associação, por usufruir dos serviços prestados por ela.

Inconformada, a defesa do proprietário recorreu ao Supremo, onde sustentou que a associação de moradores, uma entidade civil, com participação voluntária de associados, não poderia “compelir (o proprietário dos lotes) a associar-se ou impor-lhe contribuições compulsórias”.

Inicialmente, o relator ressaltou que o recurso foi proposto antes do instituto da repercussão geral a valer.

Sobre o assunto, o ministro salientou que o Tribunal de Justiça fluminense reconheceu que a associação não é um condomínio em edificações ou incorporações imobiliárias regido pela Lei nº 4.591/64. "Colho da Constituição Federal que ninguém está compelido a fazer ou a deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei", salientou o ministro Marco Aurélio. Ele ressaltou que esse preceito abrange a obrigação de fazer como obrigação de dar. "Esta, ou bem se submete à manifestação de vontade, ou à previsão em lei", afirmou o relator.

O ministro considerou que a regra do inciso XX do artigo 5º da Constituição garante que "ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado". "A garantia constitucional alcança não só a associação sob o ângulo formal como também tudo que resulte desse fenômeno e, iniludivelmente, a satisfação de mensalidades ou de outra parcela, seja qual for a periodicidade, à associação pressupõe a vontade livre e espontânea do cidadão em associar-se", ponderou o ministro.

O relator considerou que o proprietário foi condenado ao pagamento em contrariedade frontal "a sentimento nutrido quanto à associação e às obrigações que dela decorreriam" para dar provimento ao recurso e julgou improcedente a ação de cobrança movida pela associação.

TRANSFERÊNCIA DE VEÍCULO GERA OBRIGAÇÃO DE REGISTRO

É muito comum as pessoas acharem que na venda de veículos, ao entregar o mesmo, acompanhado do recibo de transferência devidamente assinado, cessam todas as suas responsabilidades.

Contudo, há necessidade de outras ações para que não venha ter problema futuros, como cobrança de IPVA, multas por infrações de trânsito e até mesmo a possibilidade da perda da habilitação de dirigir por excesso de pontuação.

É verdade. Muito comum depararmos com pessoas recebendo a notificação de que excedeu a pontuação permitida, por infrações em veículo que não lhe pertencem mais, sendo que em muitos casos as pessoas sequer possuem qualquer registro da venda.

É certo que, atualmente, todo recibo de transferência é produzido perante a autoridade cartorária, havendo o registro em livro próprio.

O Código Brasileiro de Trânsito, em seu artigo 123, não deixa dúvida que, feita a transferência de propriedade do veículo, deverá ser expedido novo certificado de registro.

Natural que tal obrigação recaia sobre o novo proprietário, até porque o antigo não possui condições de fazê-lo. A lei prevê um prazo de trinta dias para o novo proprietário promover referida transferência.

O artigo 134 do mesmo código assim estabelece: “No caso de transferência de propriedade, o proprietário antigo deverá encaminhar ao órgão executivo de trânsito do Estado dentro de um prazo de trinta dias, cópia autenticada do comprovante de transferência de propriedade, devidamente assinado e datado, sob pena de ter que se responsabilizar solidariamente pelas penalidades impostas e suas reincidências até a data da comunicação.

Vejam, o antigo proprietário é solidário nas obrigações enquanto não comunicar a transferência do veículo.

Assim, cumpre esclarecer que embora desconhecido por muitos, deve-se, dentro do prazo da lei, promover a comunicação da transferência junto ao órgão competente de trânsito.

Portanto, as pessoas devem manter cópia autenticada do recibo de transferência devidamente preenchido e, havendo dúvida de que o novo proprietário promoveu a expedição de novo certificado, deve-se procurar o Órgão de Trânsito e promover a comunicação de transferência.

Reconhecida a insalubridade de trabalhadora em câmara fria

O adicional de insalubridade é pago a todo trabalhador que sofre prejuízos em sua saúde por conta do serviço prestado, de acordo com os parâmetros estipulados pela NR 15, do Ministério do Trabalho e Emprego. Muitas vezes, apesar da utilização dos EPIs (equipamentos de proteção individual), a insalubridade não é afastada, sendo devido, ainda, pela empregadora, o pagamento do referido adicional.

No caso abaixo retratado, julgado pelo Tribunal Regional do Trabalho do Rio Grande do Sul, mas aplicável a todo e qualquer trabalho nas mesmas condições, foi reconhecida a existência de insalubridade e devido o pagamento do adicional à empregada que trabalhava em câmara fria de supermercado.

“Carrefour deve pagar adicional de insalubridade a trabalhadora que entrava em câmara fria sem proteção adequada

A 8ª Turma do Tribunal Regional do Rio Grande do Sul (TRT-RS) manteve sentença do juiz do Trabalho Rafael da Silva Marques, da 29ª Vara do Trabalho de Porto Alegre, que determinou o pagamento de adicional de insalubridade a uma trabalhadora do Carrefour. Segundo informações do processo, a empregada entrava várias vezes ao dia na câmara frigorífica do hipermercado para retirar e armazenar produtos, sem proteção adequada.

De acordo com laudo pericial, a trabalhadora passava de 50 a 60 minutos por semana no interior da câmara fria. Não foi constatada pelo perito a entrega de luvas, jaqueta, calças térmicas e touca-ninja, equipamentos considerados fundamentais para a atividade. Segundo o laudo, a situação caracteriza insalubridade conforme o Anexo 9 da Norma Regulamentadora 15 (NR-15) do Ministério do Trabalho e Emprego (MTE).

Apesar de não haver recibos de entrega, foi constatada a existência de três jaquetas térmicas no local do trabalho. A desembargadora Ana Rosa Pereira Zago Sagrilo, relatora do acórdão, destacou, entretanto, que mesmo o uso da japona térmica não seria suficiente para descaracterizar a insalubridade, uma vez que o equipamento protege apenas a região torácica, deixando as outras partes do corpo e vias respiratórias sem proteção.

Processo 0000668-96.2010.5.04.0029 (RO)”

Franquias – A relação entre franqueadora e franqueada

O negócio de franquia cresce vertiginosamente no Brasil. São inúmeras as empresas que decidem vender seus produtos e serviços ou até mesmo fabricar os produtos por meio de franquias, o que expande o negócio por todo o país (ou exterior, dependendo da visão da marca). A ABF Franchising Expo 2011 superou todas as expectativas, recebendo mais de 46.000 pessoas interessadas em abrir seu próprio negócio por meio de franquias.

Iniciar um negócio com uma marca já conhecida e estabelecida no mercado, com assistência técnica e investindo valores baixos é o sonho de muitos brasileiros, que buscam no próprio negócio a salvação do desemprego.

Sem dúvidas este é um bom negócio, lucrativo. Mas há algumas questões que precisam ser pensadas, abordadas e contratadas entre franqueador e franqueado, para que problemas futuros não prejudiquem e até acabem com a relação entre as partes.

Um dos fatores é a relação com o cliente. A franqueada age em nome da marca franqueadora, é o nome da franqueadora que aparece para o cliente, que não se interessa se o negócio é de franquia ou próprio. Para o cliente, ele está utilizando serviços ou adquirindo produtos de determinada marca e é ela a responsável pelos eventuais defeitos ou má prestação de serviços. Quem deverá responder perante o consumidor?

Um segundo ponto a ser abordado é a questão da territorialidade. Há de ser previsto em contrato qual a região em que a franqueada atuará, como será e se haverá a possibilidade de divisão desse território e qual a contraprestação da franqueada ao perder parte de sua região primitiva.

Terceira preocupação a ser observada é a independência da franqueada em relação à franqueadora. Não há qualquer vínculo de subordinação entre ambos, mas poderá haver limitações perfeitamente legais na atuação da franqueada que, em alguns casos, só pode atuar com o expresso consentimento do franqueador.

O treinamento, os planos de crescimento da marca, as ações de marketing, o nível de desempenho mínimo a ser observado pelas franqueadas, a remuneração do serviço realizado, tudo isto também deve ser discutido entre as partes.

Um bom negócio de franquia é aquele em que a franqueadora facilita o acesso de suas franqueadas, seja para tirar dúvidas, aprimorar a marca e o relacionamento, apresentar sugestões e fazer críticas. A marca somente cresce com a ajuda de ambas as partes, que devem focar o objetivo comum: o fortalecimento do negócio.

Para diminuir a possibilidade de atritos, de discussões (que podem ser dirimidas através da arbitragem, como vimos em texto anterior), há que se ter um contrato bem elaborado, que procure abordar todas as responsabilidades e direitos de cada uma das partes. As tratativas iniciais, as promessas feitas, os acordos entabulados, a forma de operacionalização da franqueada, a forma e a abrangência do apoio da franqueadora, tudo deve constar do contrato, que deve ser o mais abrangente possível para evitar quaisquer dúvidas e discussões posteriores.

Como visto, o franchising tende a manter seu crescimento no país, mas, para evitar que este crescimento se transforme em dor de cabeça para as partes, imprescindível a correta contratação, com a exposição de todas as vertentes do negócio a fim de evitar futuras surpresas desagradáveis que podem acabar encerrando o negócio.

APOSENTADORIA, SALÁRIO E DEPÓSITOS EM POUPANÇA ATÉ O LIMITE DE 40 SALÁRIOS MÍNIMOS SÃO IMPENHORÁVEIS

Os valores existentes em conta poupança até o limite de 40 salários mínimos, bem como os proventos de aposentadoria e o salário são absolutamente impenhoráveis. Com base nesse entendimento, que se fundamenta na inteligência do artigo 649, IV e X, do Código de Processo Civil, os integrantes da Primeira Câmara Especial Cível do TJRS mantiveram sentença proferida em 1º Grau em desfavor do Banco do Estado do Rio Grande do Sul (BANRISUL).

Caso

A autora da ação apresentou impugnação à fase de cumprimento da sentença pelo BANRISUL alegando que teve penhorado o valor de R$ 8,5 mil, sendo que parte do dinheiro estava depositada na caderneta de poupança, o que viola o artigo 649, X, do CPC, e o restante estava em contas onde eram depositados os proventos de aposentadoria (BANRISUL) e verba salarial (Caixa Econômica Federal). Por essa razão, requereu o efeito suspensivo para o levantamento de tais importâncias.

O Juiz de Direito Hilbert Maximiliano Akihito Obara julgou procedente a impugnação, determinando o levantamento das penhoras, liberando as quantias bloqueadas via BACEN-JUD. Insatisfeito com a sentença, o BANRISUL ingressou com agravo de instrumento no Tribunal de Justiça.

Em suas alegações, o Banco sustenta nulidade da sentença por ser citra petita (deixar de apreciar pedido expressamente formulado) e que o saldo da poupança corresponde a um investimento financeiro que não se enquadra no disposto no artigo 649, X, do Código de Processo Penal. Aduz que do valor bloqueado não se efetivou a penhora, portanto incabível a impugnação.

Agravo

No entendimento do relator do agravo, Desembargador João Moreno Pomar, a decisão do magistrado de 1ª Instância enfrentou os argumentos e reconheceu o direito em favor da parte impugnante, não havendo julgamento citra petita ou causa para nulidade da sentença.

No que se refere especificamente à impenhorabilidade de aposentadoria e de conta poupança, o relator lembrou que a lógica do CPC está na circunstância de que a execução prima pela especificidade e execução direta da obrigação. Se a execução é de pecúnia, é óbvio que deva se realizar de forma direta buscando dinheiro na espécie, e na falta de outros bens para conversão em dinheiro ou adjudicação.

No entanto, nem todo patrimônio do devedor é passível de penhora, sendo alguns relativa ou absolutamente impenhoráveis, diz o voto do relator. É o caso dos rendimentos do trabalho e dos valores depositados em conta de poupança, a teor do disposto no artigo 649, IV e X, do CPC, prossegue. No caso dos autos, comprovada a origem dos valores em proventos de aposentadoria, verba salarial e poupança em quantia inferior a 40 salários mínimos, resta insubsistente a penhora e impunha-se sua desconstituição como decidido na origem.

Participaram da sessão, além do relator, os Desembargadores Eduardo João Lima Costa e Ivan Balson Araújo.

Agravo nº 70037583671

Fonte: Tribunal de Justiça de Rio Grande do Sul

VENDA DE IMÓVEL: RESPONSABILIDADES DO VENDEDOR NA ENTREGA DAS CHAVES

Como já dito neste blog, em artigo postado em 20/04/2011, o adquirente precisa tomar muito cuidado na compra do imóvel para não ter prejuízos no futuro. Naquele artigo foi tratado dos juros embutidos de forma abusiva pelas construtoras ou incorporadoras do empreendimento. Aqui tratamos do atraso na entrega das chaves, pelo construtor-vendedor o que, infelizmente, é bastante comum nos dias de hoje, tanto que o número de ações judiciais por tal motivo, aumentou consideravelmente.

O imóvel, sem dúvida alguma, tem que ser entregue pelo vendedor no prazo estipulado no ato da venda, conforme consta (ou deveria constar) no contrato, sob pena de pagamento de multa diária por parte do construtor. Se for prevista no contrato uma multa irrisória, pode ela ser revista em juízo, para que o equilíbrio das partes no contrato necessário seja restabelecido.

As construtoras, independentemente do seu porte, visando retorno financeiro rápido com as vendas das unidades, costumam estabelecer prazos irreais para entrega, ficando, quase sempre, inadimplentes perante os compradores por não conseguir cumprir o prazo pactuado.

Por isso, o adquirente que planejou sua vida contando com o recebimento do imóvel na data prometida pela vendedora e que pagou rigorosamente as parcelas da forma combinada, pode e deve, por meio do Poder Judiciário, buscar reparação de todos os transtornos e prejuízos sofridos decorrentes de tal descumprimento.

Os Tribunais vêm condenando as construtoras a pagar indenizações de acordo com os prejuízos demonstrados pelos compradores, isto é, o comprador tem que apresentar provas efetivas dos prejuízos sofridos para que seja reconhecido o seu direito à indenização, inclusive, citamos por exemplo, pelo pagamento de aluguel do período que já deveria estar na posse do imóvel, provas do adiamento do casamento e etc.

As construtoras ou incorporadoras, por sua vez, tentam prorrogar o prazo da entrega, incluindo nas cláusulas do contrato o chamado “prazo de carência”, sob o argumento da necessidade desse prazo suplementar, que normalmente é de 180 dias, para (genericamente) caso de imprevistos. Todavia, essa “carência” deve ser utilizada exclusivamente em caso fortuito ou força maior, ou seja, devem decorrer de eventos totalmente imprevisíveis e inevitáveis, devidamente comprovados, ficando bem claro que essa carência não é uma prorrogação automática do prazo de entrega. Há de se destacar o rigor da nossa jurisprudência para reconhecer a ocorrência desses fatos extremos, por exemplo, chuvas, greve no setor da construção civil, dificuldade de obter financiamento, de contratar mão de obra, dentre outros argumentos utilizados pelas construtoras, eis que tais situações são consideradas previsíveis e, portanto, não dão direito à prorrogação da entrega do imóvel.

As construtoras cientes do posicionamento dos nossos Tribunais, para não serem responsabilizadas por eventuais danos causados aos compradores pela demora na entrega das chaves, muitas vezes forçam a entrega das unidades sem que elas estejam perfeitamente finalizadas. Como se sabe a pressa geralmente deixa falhas e vícios no acabamento do imóvel.

Por isso, o adquirente deve ter muita atenção ao receber sua unidade, de preferência estar acompanhado de um engenheiro e anotar no termo de entrega qualquer irregularidade encontrada. Caso exista algum vício oculto, como problema hidráulico, por exemplo, o adquirente tem o prazo de um ano para reclamar, a contar do momento em que dele tiver ciência. Já os vícios aparentes, como janela ou porta quebrada, o prazo para reclamar é de 90 dias.

Enfim, o consumidor deve estar sempre alerta, para que praticas abusivas sejam afastadas, lembrando que a entrega da unidade imobiliária precisa ser dentro do prazo convencionado, do contrário, se não existir nenhuma justificativa plausível para o atraso, a construtora deve ser acionada para reparar todos os prejuízos causados ao adquirente, que cumpriu sua parte no contrato.

AGIOTAGEM NÃO IMPLICA NULIDADE DA EXECUÇÃO DE CONTRATO DE EMPRÉSTIMO

O STJ, em elogiável decisão, abandona o excesso de formalismo e premia o melhor direito ao negar enriquecimento ilícito, tanto a quem pretente agiotagem, como àqueles que tentam impingir um calote, sob alegação de combate à agiotagem.

O reconhecimento da prática de agiotagem, por si só, não implica a nulidade de contrato de empréstimo que embasou execução. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou que é possível a anulação da cobrança de juros abusivos com a redução da execução ao que permite a lei. O entendimento seguiu voto do relator do recurso, ministro Sidnei Beneti. 
O recurso julgado diz respeito a um empresário, tomador de empréstimo, que contestou a execução promovida com base em três notas promissórias. Ele afirmou que os documentos seriam nulos porque contêm juros superiores àqueles legalmente permitidos, o que caracterizaria agiotagem. 
Em primeira e segunda instâncias, a prática da agiotagem foi reconhecida, mas a execução foi mantida com a readequação dos juros aplicados à dívida. Para o Tribunal de Justiça do Paraná, ainda que a agiotagem esteja caracterizada, não há necessidade de decretação de nulidade da execução, pois é possível a anulação apenas da cobrança de juros usurários com a redução da execução ao nível permitido por lei. 
O empresário recorreu, então, ao STJ. Insistiu na tese de que a execução seria nula e que, por isso, não poderia ter prosseguimento sequer pelo valor real da dívida, com a exclusão dos juros abusivos. Para o empresário, o ato jurídico deveria ser considerado “nulo de pleno direito”, uma vez que seu objeto seria ilícito. 
Ao decidir a questão, o ministro Beneti concordou que tanto o Código Civil de 1916, vigente para o caso, quanto o CC atual, estabelecem que “é nulo o ato jurídico (lato sensu) quando ilícito for o seu objeto”. No entanto, o ministro ressalvou que a ordem jurídica “não fulmina completamente atos que lhe são desconformes em qualquer extensão”. 
Beneti esclareceu que o CC tem vários dispositivos que celebram o princípio da conservação dos atos jurídicos. E essa orientação já existia no CC/16: o artigo 153 afirmava que “a nulidade parcial de um ato não o prejudicará na parte válida, se esta for separável”. “Sempre que possível, deve-se evitar a anulação completa do ato praticado, reduzindo-o ou reconduzindo-o aos parâmetros da legalidade”, ressaltou o ministro. 
Sendo assim, no julgamento do caso, o relator entendeu que deve ser aplicada a regra do CC que autoriza a redução dos juros pactuados em excesso, independentemente do que teriam as partes convencionado se soubessem da ilegalidade do contrato. “Essa é a razão por que se admite a revisão de contratos de mútuo bancário para redução de encargos abusivos”, explicou. 
Além disso, o ministro citou artigo 11 da Lei da Usura (Decreto 22.626/33), segundo o qual, nos contrato nulos, fica assegurado ao devedor a repetição do que houver pago a maior. “Se ao devedor é assegurada a repetição do que houver pago a mais é porque o que o foi corretamente, dentro do que autorizado na norma, não deve ser repetido. E se não deve ser repetido é porque deve ser mantido”, concluiu.

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