Com a economia aquecida e o fácil acesso ao crédito, mais brasileiros passaram a ter condições de adquirir um imóvel, deixando o mercado imobiliário em alta. Há quem visita uma imobiliária e já sai com o contrato de compra e venda assinado, sem submetê-lo à analise de um especialista, o que é imprescindível, pois, como se verá, para a realização do sonho ‘da casa própria’ é preciso tomar alguns cuidados.
Visando um custo mais baixo, em torno de 20% a 40% a menos de um imóvel do mesmo padrão já concluído, a aquisição na planta é a opção mais procurada. Essa alternativa, com relação ao pagamento do imóvel, normalmente gera ‘financiamento’ em duas etapas. Na primeira, durante a fase de obras, o pagamento é feito diretamente à construtora ou incorporadora do empreendimento. Já na segunda fase, após a entrega das chaves, é preciso contratar um financiamento bancário. Neste artigo focamos a primeira etapa.
Na etapa em que o pagamento é feito diretamente à construtora, o adquirente deve estar atento aos reajustes das parcelas, se antes da entrega do imóvel estão cobrando juros, além da correção monetária.
A cobrança de juros nessa fase é totalmente indevida, devendo os custos da obra já estar embutidos no preço do imóvel. Os juros somente podem ser incididos no financiamento bancário, após a entrega da chave, quando o comprador estiver usufruindo do imóvel.
As construtoras têm o hábito de passar para os compradores, que elas próprias estão financiando o imóvel em obras. Mas , na verdade, não existe contrato de financiamento com a construtora, há apenas uma promessa de compra e venda de imóvel, que será adquirido e usufruído no final da construção. E sem financiamento não há que se falar em juros.
Assim, qualquer cláusula que prevê o pagamento de juros do imóvel em construção é, sem dúvida, abusiva, aplicando-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor, artigo 51, inciso IV e XV.
O Superior Tribunal de Justiça, recentemente, decidiu que: a cobrança de juros durante a obra, antes da entrega das chaves, é descabida porque, nesse período, a construtora é quem usa o capital do promitente comprador e este nem sequer tem o gozo do imóvel. O que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo.
Antes dessa decisão do STJ, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça já havia editado portaria proibindo a cobrança de juros nesses casos. Apesar disso os compradores devem ficar atentos porque ainda há quem desrespeite a referida norma.
Contudo, tendo dificuldade para identificar se há incidência de juros nas parcelas pagas à construtora, devem pedir orientação a um advogado de confiança para que revise e analise o contrato, já que nem sempre os juros estão discriminados ou aparentes, na maioria das vezes eles já se encontram (indevidamente) embutidos nas parcelas.
Por fim, constatando a cobrança de juros sobre as parcelas pagas no imóvel na planta, os adquirentes devem ir atrás de seus direitos, não deixando de pleitear a competente restituição.
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