A nova Lei do Inquilinato (Lei nº 12.112/09) completou seu primeiro aniversário neste ano de 2011. Como não poderia ser diferente, já que cada um a examina sob o ponto de vista do seu interesse, houve bastante polêmica, algumas críticas e outros elogios sobre as inovações que ela introduziu. Comentaremos, resumidamente, as principais mudanças, sem tomar posição contra os interesses de quem quer que seja.
De certa forma, a Lei em questão deixou clara sua intenção de agilizar os processos judiciais de despejo, protegendo os proprietários locadores ao aperfeiçoar os procedimentos da Lei anterior, nº 8.245/91, que dificultava a retomada do imóvel por parte do locador, mesmo diante de inquilinos inadimplentes.
As principais alterações estão nos artigos que se propuseram agilizar o procedimento das ações de despejo, como: a) restringir a possibilidade de emenda da mora pelo locatário devedor; e b) ampliar as possibilidades para concessão do despejo liminar no prazo de 15 dias, contado a partir da citação, o que tem tornado o trâmite da ação mais rápido se comparado quando da vigência dos procedimentos da lei anterior.
Com relação à emenda da mora supramencionada, o artigo 62, parágrafo único, da referida Lei, prescreveu: “Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação”. Na Lei anterior o locatário podia utilizar tal faculdade duas vezes em 12 meses.
Dentre as possibilidades de obtenção de despejo liminar, incluem-se, com base na nova lei: a) a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (art. 59, vi); b) a não apresentação de nova garantia por parte do locatário, notificado pelo locador, quando extinta a garantia primária (art. 59, vii); c) o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada (59, viii); e d) falta de pagamento de aluguel e acessórios se o contrato não estiver garantido (59, ix).
Outra importante mudança é a possibilidade de o fiador se desvincular da locação antes do fim do contrato, exonerando-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador (art. 12, § 2º). Como se vê, aquele que se dispõe a auxiliar o inquilino, quando necessita de um imóvel para instalar a família, prestando-lhe a fiança, não mais é obrigado a permanecer com tal ônus por tempo indeterminado e prolongando-se por muito tempo, ou seja, ser penalizado.
Realmente, as alterações constantes na Lei 12.112/09 visaram equilibrar a relação contratual, outorgando principalmente ao locador mais possibilidades para preservar seus direitos, interesses e patrimônio, facilitando as ordens judiciais de despejo.
O grande acúmulo de ações e a deficiência do Judiciário ainda não permitiram que fossem cumpridos à risca os prazos estabelecidos pela nova lei, o que é normal diante da triste realidade forense, mas mesmo assim não se pode negar que ela vem contribuindo para diminuir a inadimplência no setor de locação.
Outra questão que se aponta como avanço na legislação ora comentada é a de que, não ficando o locador preso a um locatário em condições adversas, poder-se-á ter maior rotatividade nos contratos, com aperfeiçoamento das clausulas e, sobretudo, maior oferta de imóveis para locação, redundando na diminuição do valor locatício, em benefício dos menos afortunados.
Nenhum comentário:
Postar um comentário